Dispositif Censi-Bouvard
dispositif censi-bouvard

Dispositif Censi-Bouvard : Comment défiscaliser ?

Le dispositif Censi-Bouvard est une loi fiscale dédiée à l’investissement locatif dans une résidence gérée (ou de services) neuve. Cette résidence peut être de tourisme, d’affaires, dédiée aux séniors ou encore aux étudiants. Investir via le Censi-bouvard suscite un intérêt croissant en France et se présente comme un véhicule de défiscalisation immobilière intéressant.

Prolongation du dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard censé prendre fin en décembre 2021 est prolongé jusqu’au 31 décembre 2022.

Les conditions d’un investissement Censi-Bouvard

Loi Censi-Bouvard : quels biens immobiliers ?

Les biens immobiliers concernés par le dispositif Censi-Bouvard sont des logements neufs, en VEFA (vente en l’état de futur achèvement) ou achevés depuis au moins 15 ans et ayant été réhabilités ou rénovés. Ces logements doivent être situés dans :

  • Une résidence étudiante,
  • Une résidence affaires
  • Une résidence d’accueil et de soins agréée pour personnes âgées dépendantes ou handicapées (EHPAD),
  • Une résidence pour seniors, agréée pour personnes âgées autonomes.

Il n’y a pas de zone géographique à respecter. Il est possible de réaliser un investissement Censi- Bouvard sur l’ensemble du territoire.

Comment louer via le dispositif Censi-Bouvard ?

Le dispositif Censi-Bouvard est conditionné à un engagement de location de 9 ans. Il faut donc signer un bail commercial locatif de 9 années minimum avec le gestionnaire de la résidence qui s’occupera intégralement de la location (recherche de locataires, recouvrement des loyers, entretien et travaux, formalités administratives, etc.). C’est un investissement clé en main, qui ne nécessite de votre part aucune gestion locative, qui peut s’avérer très chronophage en dehors de ce montage spécifique. En revanche, vous ne pouvez pas louer directement le logement à l’un de vos proches.

Dans le bail figure (entre autres) la durée d’engagement, le montant des loyers, les modalités de revalorisation des loyers, ainsi que la répartition des charges. De plus, votre logement doit être loué meublé, le mobilier appartenant au propriétaire.

Sous quel statut louer en Censi-Bouvard ?

Lors d’un investissement en Censi-Bouvard, il est nécessaire de louer en loueur meublé non-professionnel (statut LMNP), ce qui implique que vos revenus tirés de la location n’excèdent pas 23 000 € par an et que ceux-ci ne représentent pas plus de 50 % de vos revenus totaux. Ces revenus doivent être déclarés sous le régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

 

defiscalisation immobiliere

Quels sont les avantages du dispositif Censi-Bouvard ?

Une réduction d’impôt sur le revenu

Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse aux contribuables résidant en France et cherchant à investir dans l’immobilier locatif dans le but d’obtenir des revenus complémentaires et de diminuer leur imposition fiscale. En effet, il offre une réduction d’impôt de 11 % calculée sur le prix hors-taxe du logement acheté, étalée sur une durée de 9 ans (dans la limite d’un investissement de 300 000 € par an). Il est donc possible d’acheter plusieurs logements par an, via le dispositif Censi-Bouvard, dans la limite de ce plafond.

Dans le cadre d’un bien immobilier réhabilité ou rénové, la base de calcul prend en compte le prix d’acquisition, majoré du montant des travaux. La réduction d’impôt est donc intimement liée à ce dispositif. Si vous êtes faiblement imposable, d’autres dispositifs peuvent donc être mieux adaptés à votre situation.

La réduction d’impôt est soumise au plafonnement global des niches fiscales, soit 10 000 € par an. Dans le cas où le montant de la réduction d’impôt obtenue en Censi-Bouvard dépasse le montant des impôts à payer, il est possible de reporter le solde sur 6 années consécutives (si le logement est toujours loué).

Récupération de la TVA

Il est possible dans le cadre d’un investissement Censi-Bouvard de récupérer la TVA, qui s’élève à 20 % du prix d’achat hors taxes pour une opération immobilière. Pour cela, la résidence sélectionnée devra proposer au moins trois des quatre services suivants : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison, et la réception de la clientèle.

Vous devez effectuer la démarche dans un délai de 3 à 6 mois après la mise en exploitation de la résidence via les formulaires de remboursement de TVA C.E.R.F.A. Cette récupération de TVA n’est complètement acquise qu’après 20 ans de détention du bien. Si vous revendez votre logement avant ce délai, vous pouvez être redevable de la TVA au prorata des 20e restant à courir, sauf si l’acquéreur est lui même assujetti à la TVA.

Le dispositif Censi-Bouvard offre donc de nombreux avantages pour les investisseurs :

  • la constitution d’un patrimoine immobilier ;
  • des revenus complémentaires sous forme de loyers, jusqu’à 23 000 € par an ;
  • 11 % de réduction d’impôt calculée sur le prix HT du bien immobilier ;
  • la récupération de la TVA ;
  • pas de gestion locative ;
  • pas de carence locative : l’exploitant de la résidence s’engage à vous verser un loyer mensuel, que le logement soit loué ou non.

Grâce à la prolongation du dispositif Censi-Bouvard, vous avez encore la possibilité de profiter de tous ces avantages en actant devant notaire avant la fin de l’année 2022.

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