Lorsqu’il s’agit de financer un projet immobilier, il existe différentes options de prêt. L’un de ces choix est le prêt dit « in fine ». Qu’est-ce que cela veut dire ? Quels avantages présente-t-il pour les emprunteurs ? Vous découvrirez tout ce qu’il faut savoir sur ce prêt dans cet article.

Le prêt in fine, c’est quoi ?

L’emprunt in fine se distingue par son mode de remboursement du capital. Dans un prêt classique, le capital et les intérêts sont remboursés progressivement (avec une plus grosse part d’intérêts dans un premier temps). Dans un prêt in fine, le remboursement des intérêts et du capital sont dissociés. Le remboursement du capital est effectué en une seule fois à la fin de la période du prêt. Ce sont les intérêts d’emprunt qui sont remboursés mensuellement. De plus, les intérêts sont linéaires et constants pendant toute la durée du prêt.

Parallèlement, l’emprunteur effectue des versements mensuels sur un produit de placement rémunéré, ou peut effectuer un nantissement d’un contrat (100 % fonds en euros ou 130 % en unité de compte), comme une assurance-vie par exemple. L’objectif est de constituer progressivement le capital emprunté sur le produit de placement, de sorte qu’il soit intégralement disponible à la fin de la période du prêt.

L’emprunt in fine, pour profiter de l’effet de levier

L’un des avantages majeurs d’un prêt in fine réside dans sa capacité à optimiser l’effet de levier financier… Grâce à la structure de remboursement, l’emprunteur peut investir la différence entre les mensualités et le coût de l’amortissement du capital dans d’autres placements financiers, potentiellement plus rémunérateurs. Cela permet de maximiser le rendement global de l’investissement immobilier.

« L’effet de levier : utilisation de l’endettement pour augmenter le potentiel de rendement d’un investissement. »

Le prêt in fine, des avantages fiscaux non négligeables

Ce type de prêt peut également avoir un impact positif sur la fiscalité.

• Diminution, voir annulation, des impôts fonciers (grâce à déductibilité de la charge financière (intérêts emprunt)
• Parce que le capital du prêt n’est pas remboursé à la banque, le bien sera exclu de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
• Puisqu’il nécessite généralement un placement financier comme garantie, les intérêts du placement de nantissement peuvent être perçus avec une fiscalité optimisée comme celle de l’assurance vie
• Cette stratégie permet également d’optimiser la prévoyance.

Contre l’inflation : un prêt in fine ou prêt classique ?

Le prêt in fine présente de nombreux avantages pour les emprunteurs / les épargnants, surtout en période inflationniste. En optimisant l’effet de levier, en réduisant la charge de remboursement grâce à la structure de remboursement spécifique, et en offrant des avantages fiscaux, le prêt in fine peut s’avérer une option attrayante pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier.

Les épargnants peuvent également tirer parti de ce type de prêt pour maximiser leurs rendements et préserver la valeur de leur patrimoine. Cependant, il est essentiel de comprendre les risques associés, d’adapter sa stratégie patrimoniale et de prendre en compte l’impact de l’inflation sur l’investissement immobilier.

En fin de compte, le choix entre un prêt amortissable et un prêt in fine dépend des objectifs individuels de l’investisseur et de sa capacité à gérer les risques. Avec une planification et une compréhension adéquates, le prêt in fine peut offrir une solution avantageuse pour optimiser l’effet de levier et maximiser les rendements dans le contexte de l’investissement immobilier.