Défiscaliser

Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?

Le besoin de logement en France et la sauvegarde de son patrimoine historique sont les deux axes que privilégie l’État pour inciter les ménages à investir dans l’immobilier locatif. L’État a donc mis en place une batterie de mesures fiscales pour inciter les Français à investir dans la construction de logements neufs ou rénover des logements anciens dans des villes moyennes ou dans des zones rurales.

Le mécanisme de la défiscalisation immobilière consiste à faire bénéficier d’une réduction d’impôts notable si le contribuable décide, en fonction de sa situation, de ses envies et de ses besoins, dans la pierre. Toutefois, les dispositifs sont tous différents et répondent à des besoins précis en fonction du profil investisseur. Il est donc impératif de comprendre les avantages et les inconvénients de chaque dispositif immobilier de défiscalisation pour optimiser sa réduction d’impôts. Pour être certain de prendre en compte tous les tenants et aboutissants, il est vivement recommandé de faire appel à un expert en investissement immobilier.

Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux permet d’investir dans des bâtiments anciens pour être rénovés ou réhabilités. Les immeubles doivent se situer :

• Sur un site patrimonial remarquable bénéficiant d’un Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur
• Ou sur un site bénéficiant d’un Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine

Ici, l’investisseur privé achète un bien pour le rénover avec une enveloppe de travaux attachée à ce bien. Il récupérera ensuite 22 % ou 30 % (PSMV) du montant des travaux dans une limite de dépenses de 100 000 € par année fiscale sur un maximum de 4 ans.

Comme pour les autres dispositifs qui permettent de défiscaliser, l’investisseur doit ensuite louer le logement acquis pendant 9 ans sans aucun plafonnement de loyer. En outre, les économies d’impôt générées par un investissement Malraux ne sont pas comptabilisées dans le plafonnement global des niches fiscales.

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie a pour objet la rénovation et la réhabilitation de logements anciens en centre-ville.

À l’instar de la loi Pinel, l’investisseur doit respecter certaines conditions :

• Plafond de loyer
• Ressources du locataire
• Durée d’engagement
• Zonage (dispositif Cœur de ville)

Les travaux doivent représenter au moins 25% du montant de l’investissement global. En contrepartie, l’investisseur va pouvoir prétendre à une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi, s’il conserve et loue le bien pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans.

Le déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme de défiscalisation bien adapté aux logements anciens avec travaux.

Ce véhicule de défiscalisation immobilière peut s’avérer intéressant lorsqu’il y a des travaux importants à effectuer. En effet, lorsque le propriétaire bailleur a un bien qui lui coûte plus cher que les loyers qu’il encaisse, il crée de facto un déficit foncier.

Au niveau fiscal, les déficits fonciers sont déductibles du revenu brut global du foyer fiscal à hauteur de 10 700 €. Si le déficit foncier total est supérieur aux 10 700 €, alors l’excédent de déficit sera reportable pendant 10 ans, sur des revenus fonciers nets positifs à venir.

Le dispositif Pinel

L’investissement en loi PINEL permet d’obtenir une réduction d’impôt maximum de 6 000 € par an.

Le Pinel implique :

• L’acquisition d’un logement locatif neuf à titre de résidence principale du locataire.
• L’engagement de le louer nu pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans
• Des conditions de ressources du locataire
• Des loyers plafonnés

Pour bénéficier de la loi Pinel, il faut :

• Être résident fiscal en France
• Acquérir en direct ou en indivision

Le dispositif Pinel est particulièrement adapté pour les investisseurs qui veulent acheter dans le neuf avec une carotte fiscale à la clé.

In fine, de nombreux produits de défiscalisation immobilière proposés sur le marché de l’immobilier permettent de répondre à la plupart des problématiques patrimoniales. Tous les investisseurs en fonction de leur profil peuvent ainsi s’y retrouver en fonction de leurs aspirations à moyen ou long terme, que soit priorité soit :

• La défiscalisation
• Des revenus immédiats
• La qualité de la pierre (via la loi Malraux)
• Les revenus sur le long terme…

Ainsi, le contribuable investisseur pourra aisément trouver une solution qui lui convient parmi les nombreux dispositifs fiscaux mis à sa disposition. Pour accéder, dans le détail, à l’ensemble de ces dispositifs de défiscalisation, mieux vaut toutefois faire appel à un expert en défiscalisation immobilière qui saura vous guider tout au long de votre processus d’achat, en fonction de vos objectifs et de votre situation personnelle.