Dispositifs fiscaux

Défiscaliser en investissant dans l'immobilier

La défiscalisation immobilière est une pratique visant à réduire ou à optimiser la fiscalité liée à un investissement immobilier. Elle consiste à utiliser des dispositifs légaux mis en place par l’État pour encourager certains types d’investissements immobiliers, tout en offrant des avantages fiscaux attractifs aux investisseurs.

L’objectif principal de la défiscalisation immobilière est d’inciter les particuliers à investir dans des secteurs spécifiques, tels que l’immobilier locatif, la rénovation de biens anciens, les résidences principales ou les logements sociaux. En échange de cet investissement, l’État propose des dispositifs permettant de réduire l’impôt sur le revenu, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou les taxes liées à l’acquisition d’un bien immobilier.

La loi Pinel

Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en investissant dans un logement neuf destiné à la location. La réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement de location, qui peut être de 6, 9 ou 12 ans. Ce dispositif n’existera plus en 2024.

En 2023, l’engagement de location peut se tenir pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans, pour un taux de réduction d’impôt respectif de 10,5 %, 15 % ou 17,5 %.

Vous souhaitez en savoir plus sur la loi Pinel ? Rendez-vous ici.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard n’existe plus depuis le 1^er janvier 2023. Il concernait les investissements dans les résidences services, telles que les résidences étudiantes, les résidences pour seniors ou les EHPAD. Il permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, calculée sur le montant de l’investissement.

Aujourd’hui, si le dispositif Censi-Bouvard n’existe plus, l’amortissement comptable en lien avec un investissement sous le statut LMNP l’est toujours, qui permet aux investisseurs de générer des revenus peu voire pas imposés. Pour en savoir plus sur ce dernier, rendez-vous ici.

Le déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme de défiscalisation bien adapté aux logements anciens avec travaux.

Ce véhicule de défiscalisation immobilière peut s’avérer intéressant lorsqu’il y a des travaux importants à effectuer. En effet, lorsque le propriétaire bailleur a un bien qui lui coûte plus cher que les loyers qu’il encaisse, il crée de facto un déficit foncier.

Au niveau fiscal, les déficits fonciers sont déductibles du revenu brut global du foyer fiscal à hauteur de 10 700 €. Si le déficit foncier total est supérieur aux 10 700 €, alors l’excédent de déficit sera reportable pendant 10 ans, sur des revenus fonciers nets positifs à venir.

Il est important de souligner que chaque dispositif de défiscalisation immobilière a ses propres critères et conditions d’éligibilité. De plus, les avantages fiscaux peuvent varier en fonction de la durée de l’engagement et de la nature de l’investissement. Si vous avez la moindre question, l’équipe d’Immo Investir se tient à votre disposition !

Le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Ce régime s’applique aux investissements dans des biens immobiliers meublés destinés à la location. Il permet de bénéficier d’avantages fiscaux, notamment la possibilité d’amortir le bien et les meubles, réduisant ainsi la base imposable. Ce régime est accessible que l’on mette son bien à la location sur le marché immobilier, ou si l’on a choisi d’orienter son investissement vers une résidence services.

Vous souhaitez en savoir plus sur le statut LMNP ? Rendez-vous ici.

Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux permet d’investir dans des bâtiments anciens pour être rénovés ou réhabilités. Les immeubles doivent se situer :

Sur un site patrimonial remarquable bénéficiant d’un Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur
Ou sur un site bénéficiant d’un Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine

Ici, l’investisseur privé achète un bien pour le rénover avec une enveloppe de travaux attachée à ce bien. Il récupérera ensuite 22 % ou 30 % (PSMV) du montant des travaux dans une limite de dépenses de 100 000 € par année fiscale sur un maximum de 4 ans.

Comme pour les autres dispositifs qui permettent de défiscaliser, l’investisseur doit ensuite louer le logement acquis pendant 9 ans sans aucun plafonnement de loyer. En outre, les économies d’impôt générées par un investissement Malraux ne sont pas comptabilisées dans le plafonnement global des niches fiscales.

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie a pour objet la rénovation et la réhabilitation de logements anciens en centre-ville.

À l’instar de la loi Pinel, l’investisseur doit respecter certaines conditions :

Plafond de loyer
Ressources du locataire
Durée d’engagement
Zonage (dispositif Cœur de ville)

Les travaux doivent représenter au moins 25% du montant de l’investissement global. En contrepartie, l’investisseur va pouvoir prétendre à une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi, s’il conserve et loue le bien pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans.