Investir en nue-propriété
L’investissement en nue-propriété est un mécanisme de plus en plus plébiscité pour devenir propriétaire d’un bien immobilier. En effet, ce mécanisme astucieux permet de bénéficier d’une décote de 30 à 40% de la valeur de la pleine propriété. En contrepartie, l’investisseur devra en céder l’usage (l’usus) à un usufruitier pendant une durée de 12 à 15 ans en moyenne. C’est donc la possibilité d’investir dans la pierre à moindre coût, sans aucune contrainte de gestion et aucune charge fiscale supplémentaire.
Le principe de la nue-propriété
La fiscalité française est aujourd’hui l’une des plus lourdes et des plus complexes en Europe. Dans ce contexte, analyser son patrimoine et l’adapter devient une priorité constante. Privilégier certains placements qui ne génèrent pas de fiscalité et choisir un mode de financement permettant de générer des économies d’impôts est encore possible, y compris en matière immobilière.
Cet investissement immobilier permet de profiter des nombreux atouts de la pierre tout en neutralisant sa fiscalité. L’investisseur achète la nue-propriété d’un bien immobilier pour 60 à 70% de sa valeur actuelle. Pendant une durée de 15 à 20 ans, il est déchargé du risque locatif, de l’entretien, des charges et de la fiscalité qui sont assumés par l’usufruitier.
Au terme de la période, l’investisseur retrouve automatiquement et gratuitement la pleine propriété de l’appartement qu’il peut choisir d’occuper, de vendre ou de louer. Le principe utilisé est celui du démembrement de propriété inscrit dans le Code civil.
► L’investisseur : le Nu-propriétaire
Achète le logement et se constitue un patrimoine immobilier. Pendant toute la durée du démembrement il ne perçoit aucun loyer. En contrepartie, l’intégralité des charges d’entretien du logement et de co-propriété sont supportés en totalité par le bailleur institutionnel.
► Le bailleur institutionnel : L’Usufruitier
Il est chargé de la mise en location du bien, de l’entretien du logement et de la co-propriété pendant toute la durée de l’usufruit. A la fin de cette période, l’usufruiter restitue le logement au nu-propriétaire qui recouvre l’intégralité des droits liés à la nue-propriété.
Les avantages du démembrement de propriété
L’acquisition d’un logement en démembrement de propriété est aujourd’hui une excellente solution patrimoniale car elle permet de transformer pleinement une capacité d’épargne ou d’emprunt en création de richesse immobilière.
► Le risque d’impayé de loyer est supprimé :
L’investissement en nue-propriété élimine totalement le risque d’impayé car ce dernier est supporté en intégralité par le bailleur institutionnel usufruitier.
► Les charges, dépenses d’entretien, travaux sont payés par l’usufruitier :
En tant que nu-propriétaire vous ne supportez aucune dépense pendant toute la durée du démembrement de propriété.
Constituez-vous un patrimoine en toute sérénité
L’investissement immobilier en démembrement de propriété génère une rentabilité en moyenne d’environ 3,5% annuel.
Vous ajoutez à cette rentabilité :
– Les effets de levier du financement.
– Les effets de levier fiscaux.
– La plus-value éventuelle de l’actif immobilier au jour de la reconstitution de la pleine propriété.
Augmentez la rentabilité de votre investissement
Économisez sur vos impôts et prélèvements sociaux
Vous achetez la nue-propriété d’un bien immobilier grevé d’un usufruit temporaire de 15 ans pour 60 % seulement de sa valeur actuelle en pleine propriété. La nue-propriété permet ainsi de capter dès l’achat, sous forme de réduction de prix, l’équivalent de 15 années de loyers totalement défiscalisé d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Économisez sur les frais de notaire et la taxe foncière
Lors de l’acquisition les frais de notaires sont calculés sur la valeur de la nue-propriété seulement. Pendant toute la période du démembrement temporaire, la taxe foncière est prise en charge par l’usufruitier.
Économisez sur l’impôt sur la fortune immobilière
La valeur de la nue-propriété est totalement exonérée d’impôt sur la fortune immobilière.
Économisez sur l’impôt sur les plus-values immobilières
Au terme du démembrement, vous retrouvez automatiquement la pleine propriété du logement, sans avoir à supporter aucune charge, taxe ou impôt supplémentaire.
À quel profil d’investisseur s’adresse la nue-propriété ?
La nue-propriété s’adresse à plusieurs catégories d’investisseurs. Par exemple, c’est un investissement particulièrement efficace pour ceux qui veulent préparer leur retraite et occuper à terme un bien en pleine propriété, dans le lieu de leur choix. En outre, ils pourront le vendre, l’occuper ou le louer pour obtenir des revenus complémentaires.
La nue-propriété est également intéressante pour les contribuables fortement imposés et dotés d’un patrimoine immobilier locatif déjà conséquent et qui ne veulent pas alourdir leur fiscalité. En effet, le mécanisme de la nue-propriété permet de s’affranchir de l’IFI sur le bien concerné.
Débouclage d’une opération en nue-propriété
A la fin de l’opération de démembrement, l’investisseur récupère un bien sans locataire et remis en état.
Juste avant la fin du démembrement, le législateur impose de prévenir les nus-propriétaires (environ 6 mois) avant l’échéance. Dès lors, le nu-propriétaire devra opter pour la reprise du bien pour l’habiter, le céder ou continuer à le louer aux conditions de marché actuelles.
Zoom sur l’usufruit locatif social
Ce n’est pas un secret; la demande de logements ne fait que progresser en Europe et particulièrement en France. Le secteur immobilier est pénurique par nature et la récente poussée démographique ne fait qu’accentuer le phénomène. Par ailleurs, d’autres éléments, comme l’essor des familles monoparentales et l’allongement de l’espérance de vie, contribuent à la tension dans le secteur de l’immobilier locatif.
Partant de ce constat, certains secteurs pâtissent plus que d’autres du manque de logements, notamment en raison de leur attractivité (emplois touristiques… C’est le cas de Paris et des grandes métropoles françaises, comme Lyon, Bordeaux ou Marseille…la liste n’étant pas exhaustive.
L’usufruit Locatif Social permet de combiner les intérêts des investisseurs, des collectivités locales et des bailleurs sociaux pour augmenter l’offre de logements neufs avec des loyers abordables dans les zones tendues.
L’usufruit Locatif Social utilise les ressorts du démembrement temporaire de propriété. Ainsi, l’investisseur achète la nue-propriété d’un bien locatif social avec une décote moyenne de 40% et le bailleur social acquiert l’usufruit. L’investisseur pourra vendre, louer ou occuper le bien une fois la période d’usufruit temporaire achevée. Pour le le bailleur-usufruitier c’est l’assurance que l’usufruit sera autofinancé par la perception des loyers.
Pour l’investisseur qui acquiert la nue-propriété, c’est le gage d’acheter dans un secteur tendu, qui le restera sans doute fort longtemps, toute chose étant égale par ailleurs et dans un programme BBC, qui respecte toutes les nouvelles normes environnementales.
Concrètement, l’investissement peut s’inscrire dans une stratégie de placement pour la retraite, de transmission du patrimoine ou d’optimisation de la fiscalité.