Démembrement de propriété
programme immobilier investissement

Investir en  nue-propriété

L’investissement en nue-propriété est un mécanisme de plus en plus plébiscité pour devenir propriétaire d’un bien immobilier. En effet, ce mécanisme astucieux permet de faire fructifier son patrimoine immobilier à un prix réduit d’environ 40 %. En contrepartie, l’investisseur devra en céder l’usage (l’usus) à un usufruitier pendant une durée “prédéfinie” dans le temps. C’est donc la possibilité d’investir dans la pierre à moindre coût, sans aucune contrainte de gestion et aucune charge fiscale supplémentaire.

Le principe de la nue-propriété

La fiscalité française est aujourd’hui l’une des plus lourdes et des plus complexes en Europe. Dans ce contexte, analyser son patrimoine et l’adapter devient une priorité constante. Privilégier certains placements qui ne génèrent pas de fiscalité et choisir un mode de financement permettant de générer des économies d’impôts est encore possible, y compris en matière immobilière.

Cet investissement immobilier permet de profiter des nombreux atouts de la pierre tout en neutralisant sa fiscalité. L’investisseur achète la nue-propriété d’un bien immobilier pour 56 à 70% de sa valeur actuelle. Pendant une durée de 15 à 20 ans, il est déchargé du risque locatif, de l’entretien, des charges et de la fiscalité qui sont assumés par l’usufruitier.

Au terme de la période, l’investisseur retrouve automatiquement et gratuitement la pleine propriété de l’appartement qu’il peut choisir d’occuper, de vendre ou de louer. Le principe utilisé est celui du démembrement de propriété inscrit dans le Code civil de 1804. Des épargnants et des bailleurs institutionnels sont réunis et chacune des parties achète ce qui l’intéresse :

► L’épargnant privé (Nu-propriétaire)

Achète les murs et se constitue un patrimoine et des revenus à terme.

► Le bailleur institutionnel (Usufruitier)

Achète l’usage de l’appartement qu’il loue pour la période du démembrement à des ménages sous conditions de ressources.

Les avantages du démembrement de propriété

L’acquisition d’un logement en démembrement de propriété est aujourd’hui une excellente solution patrimoniale car elle permet de transformer pleinement une capacité d’épargne ou d’emprunt en création de richesse immobilière.
La capacité d’épargne ou d’emprunt va jouer à plein régime. En effet, par rapport à un investissement locatif classique, 3 éléments confiscatoires de richesse sont supprimés :

► 1/ Le risque d’impayé de loyer est supprimé :

L’investissement en nue-propriété élimine totalement le risque d’impayé car les années de loyers sont perçues dès l’acquisition sous forme de réduction du prix de l’appartement.

► 2/ La fiscalité sur les revenus fonciers ne s’applique pas :

La fiscalité sur les revenus fonciers étant devenue confiscatoire, il n’est désormais plus possible de rembourser un emprunt ni de se constituer un patrimoine immobilier traditionnel. Certes avec un investissement en nue-propriété, vous ne percevez aucun revenu régulier (loyer) mais quel intérêt si celui-ci est surtaxé ? Il est plus judicieux de percevoir ces années de loyers immédiatement sous forme de réduction du prix.

► 3/ Les charges, dépenses d’entretien, travaux sont payés par l’usufruitier :

En tant que nu-propriétaire vous ne supportez aucune dépense pendant toute la durée du démembrement de propriété.

Constituez-vous un patrimoine en toute sérénité

L’investissement immobilier en démembrement de propriété génère une rentabilité au minimum de 3,47% l’an net de charges et net de fiscalité, liée à la seule récupération automatique et gratuite de l’usufruit du bien au terme du démembrement.

Vous ajoutez à cette rentabilité :
– Les effets de levier du financement.
– Les effets de levier fiscaux.
– La revalorisation éventuelle du bien immobilier dans sa totalité (usufruit + nue-propriété) sur toute la période alors que vous n’avez payé que la nue-propriété.

Augmentez la rentabilité de votre investissement

Économisez sur vos impôts et prélèvements sociaux

Vous achetez la nue-propriété d’un bien immobilier grevé d’un usufruit temporaire de 15 ans pour 60 % seulement de sa valeur actuelle en pleine propriété. La nue-propriété permet ainsi de capter dès l’achat, sous forme de réduction de prix, l’équivalent de 15 années de loyers totalement défiscalisé d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Économisez sur les frais de notaire et la taxe foncière

Lors de l’acquisition les frais de notaires sont calculés sur la nue-propriété seulement. Pendant toute la période du démembrement temporaire, la taxe foncière est prise en charge par l’usufruitier, soit une économie de cette charge fiscale pendant la durée du démembrement.

Économisez sur l’impôt sur la fortune immobilière

L’investissement immobilier en nue-propriété est un modérateur de facture IFI. Tout en vous constituant un patrimoine immobilier et un complément de revenus à terme, vous n’augmentez pas votre impôt, vous ne passez pas dans une tranche d’imposition supérieure du barème fiscal. De fait, tant que vous n’avez pas récupéré la pleine propriété, vous n’êtes pas soumis à l’IFI.

Économisez sur l’impôt sur les plus-values immobilières

Au terme du démembrement, vous retrouvez gratuitement et automatiquement la pleine propriété de l’appartement.
L’usufruit, que vous n’avez pas payé, ne supporte pas l’imposition au titre des plus-values immobilières.

À quel profil d’investisseur s’adresse la nue-propriété ?

La nue-propriété s’adresse à plusieurs catégories d’investisseurs. Par exemple, c’est un investissement particulièrement efficace pour ceux qui veulent  préparer leur retraite et occuper à terme un bien en pleine propriété, dans le lieu de leur choix.  En outre, ils pourront le vendre, l’occuper ou le louer pour obtenir des revenus complémentaires. 

La nue-propriété est également intéressante pour les contribuables fortement imposés et dotés d’un patrimoine immobilier locatif déjà conséquent et qui ne veulent pas alourdir leur fiscalité. En effet, le mécanisme de la nue-propriété permet de s’affranchir de l’IFI sur le bien concerné.

Au remembrement du bien, les investisseurs n’auront aucun frais supplémentaire à régler et on peut supposer aisément que la valeur de l’actif immobilier aura augmenté entre l’achat en nue-propriété et la fin de l’usufruit.

Débouclage d’une opération en nue-propriété

A la fin de l’opération de démembrement, l’investisseur récupère un bien sans locataire et remis en état. Néanmoins, le bien immobilier ne sera pas neuf mais sera en toute logique tout à fait « louable ».

Juste avant la fin du démembrement, le législateur impose  de prévenir les nus-propriétaires (environ 6 mois) avant l’échéance. Dès lors, le nu-propriétaire devra opter pour la reprise du bien pour l’habiter, le céder ou continuer à le louer aux conditions de marché actuelles.

Il est donc important de bien choisir l’usufruitier prévu au programme. C’est une garantie de bien déboucler l’opération, notamment s’il doit reloger, à terme, les locataires.

Zoom sur l’usufruit locatif social

Ce n’est pas un secret; la demande de logements ne fait que progresser en Europe et particulièrement en France. Le secteur immobilier est pénurique par nature et la récente poussée démographique ne fait qu’accentuer le phénomène. Par ailleurs, d’autres éléments, comme l’essor des familles monoparentales et l’allongement de l’espérance de vie, contribuent à la tension dans le secteur de l’immobilier locatif.

Partant de ce constat, certains secteurs pâtissent plus que d’autres du manque de logements, notamment en raison de leur attractivité (emplois touristiques… C’est le cas de Paris et des grandes métropoles françaises, comme Lyon, Bordeaux ou Marseille…la liste n’étant pas exhaustive.

L’usufruit Locatif Social permet de combiner les intérêts des investisseurs, des collectivités locales et des bailleurs sociaux pour augmenter l’offre de logements neufs avec des loyers abordables dans les zones tendues.

L’usufruit Locatif Social utilise les ressorts du démembrement temporaire de propriété. Ainsi, l’investisseur achète la nue-propriété d’un bien locatif social avec une décote moyenne de 40% et le bailleur social acquiert l’usufruit. L’investisseur pourra vendre, louer ou occuper le bien une fois la période d’usufruit temporaire achevée. Pour le le bailleur-usufruitier c’est l’assurance que l’usufruit sera autofinancé par la perception des loyers.

Pour l’investisseur qui acquiert la nue-propriété, c’est le gage d’acheter dans un secteur tendu, qui le restera sans doute fort longtemps, toute chose étant égale par ailleurs et dans un programme BBC, qui respecte toutes les nouvelles normes environnementales.

Concrètement, l’investissement peut s’inscrire dans une stratégie de placement pour la retraite, de transmission du patrimoine ou d’optimisation de la fiscalité.

Zoom sur l’investissement en SCPI en nue-propriété

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des entités juridiques qui collectent les fonds d’investisseurs privés et qui leur versent des dividendes au prorata de leurs parts.  Souscrire dans des parts de SCPI permet d’investir dans de la pierre-papier non cotée ( private equity).

La SCPI se charge de tout, à savoir acquérir et entretenir le parc immobilier sans aucune contrainte de gestion. En outre, le ticket d’entrée est relativement faible (quelques centaines d’euros parfois) et il est possible d’acquérir des parts de SCPI en nue propriété.

Dans le cadre d’un démembrement, les parts sociales sont détenues par un propriétaire du bien qui ne perçoit pas de revenus (le nu-propriétaire) et l’usufruitier qui les perçoit, car il jouit du logement. Ainsi, le nu-propriétaire bénéficie d’un cadre fiscal avantageux et à la fin du démembrement, il devient propriétaire des parts. Investir dans des parts de SCPI en nue-propriété permet de placer son argent sans payer d’impôts supplémentaires.

Qui sommes-nous ?

Une équipe de professionnels à votre écoute et à votre disposition pour vous conseiller…

Investir dans l'immobilier

Trouvez le meilleur investissement immobilier adapté à votre situation et à vos besoins.

Besoin d'information

Vous avez besoin d’être accompagné pour votre projet d’investissement immobilier dans l’ancien ?

Découvrez également

Déficit Foncier

Déficit Foncier

Investir dans un programme de Déficit Foncier Le déficit foncier est un mécanisme qui permet aux investisseurs en immobilier d’optimiser leur...

lire plus
Dispositif Censi-Bouvard

Dispositif Censi-Bouvard

Dispositif Censi-Bouvard : Comment défiscaliser ? Le dispositif Censi-Bouvard est une loi fiscale dédiée à l’investissement locatif dans une...

lire plus