Investissement en résidences services
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Investir en résidence services : Comment défiscaliser ?

Les résidences de services bénéficient de nombreux atouts, notamment pour défiscaliser une partie de ses revenus. Investir dans une résidence de services comme une résidence pour seniors, un EHPAD (Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), une résidence d’affaires ou étudiante peut intéresser de nombreux investisseurs qui souhaiteraient diversifier leur patrimoine immobilier tout en choisissant un véhicule défiscalisant. Si l’on souhaite investir dans une résidence de services, il est possible d’opter pour le statut LMNP Censi-Bouvard ou celui de LMNP classique.

Investir dans une résidence gérée vous fera bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard qui ouvre le droit à une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient, mais aussi la possibilité de récupérer la TVA. Cette récupération de TVA sera toutefois subordonnée à la location de la chambre meublée pour une durée minimum de 20 ans.

Qu’est-ce qu’une résidence de services ?

Les résidences de services accueillent une catégorie de population définie en fonction de leur nature :

Ces résidences offrent à leurs locataires à la fois des espaces collectifs et privatifs et font bénéficier à leurs occupants des services comme :

  • L’accueil,
  • Le ménage,
  • Le petit-déjeuner..

Un marché dynamique

Conçues pour différentes typologies de population, les résidences de services ont le vent en poupe. Ainsi, les résidences seniors proposent des logements agréables à vivre et proposent divers services comme le ménage ou d’autres activités….

Les résidences étudiantes connaissent un véritable engouement et proposent des services bien spécifiques à cette population jeune et dynamique.

Les résidences de tourisme, si elles sont bien placées (près de la mer ou proche des remontées mécaniques à la montagne), ont de beaux jours devant elles, tant le besoin d’une offre clé en main attire les vacanciers chaque année venant de toute l’Europe.

Les avantages fiscaux d’investir dans une résidence de services en Censi-bouvard

La loi Censi-Bouvard, prolongée jusqu’au 31 décembre 2022, offre des avantages fiscaux. Pour en bénéficier, l’investisseur doit s’engager à :

Les revenus perçus en résidence de services dans le cadre d’une chambre meublée sont imposés via le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le Micro Bic

Lorsque les revenus  ne dépassent pas 72 600 euros annuels et n’excèdent pas les revenus professionnels du foyer fiscal du contribuable, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 %. La somme taxable au titre des revenus LMNP est donc égale à 50 % de ce que vous avez encaissé.

Le Bic Réel

Vos revenus LMNP imposables sont calculés selon la méthode du BIC réel si vous décidez d’opter pour la méthode du bénéfice réel qui vous semble plus avantageuse.

Le principal atout de cette option est de déduire la totalité des charges attachées au bien LMNP, soit celles :

  • De copropriété
  • Payées à l’exploitant de la résidence services,
  • Liées aux intérêts des emprunts
  • Liées à la tenue de comptabilité
  • Liées à taxe foncière…

Récupération de la TVA

Il est également possible lors d’un investissement résidence de services  de récupérer la TVA payée sur le prix d’achat. Cette taxe de 20 % sur la valeur ajoutée vous sera retournée par le l’administration fiscale, diminuant le prix de revient du logement, sous réserve de conserver votre bien 20 ans. Dans le cas contraire, il sera nécessaire de rembourser à l’administration fiscale une fraction de la TVA (un vingtième par année).

L’amortissement LMNP exclu du Censi-bouvard

Si vous optez pour le Censi-bouvard, il ne sera pas possible de cumuler l’avantage fiscal avec l’amortissement du bien. En effet, le dispositif Censi-Bouvard permet de se faire rembourser dans les 6 mois la TVA sur l’acquisition d’un bien neuf en résidence services et d’une réduction d’impôt annuelle équivalente à 11 % de la valeur du bien HT pendant la durée de location obligatoire.

Censi Bouvard ou LMNP classique ?

Les deux véhicules fiscaux présentent des avantages et des inconvénients. Tout dépendra de votre profil investisseur et de vos objectifs patrimoniaux.

En LMNP traditionnel, vous allez pouvoir bénéficier du mécanisme de l’amortissement comptable. Ce dispositif est idoine pour les investisseurs  qui recherchent des revenus complémentaires défiscalisés sur le long terme, en prévision de leur retraite et/ou qui seraient fortement imposés.

En revanche, le dispositif Censi-Bouvard sera préconisé aux contribuables qui souhaitent développer et diversifier un patrimoine immobilier tout en payant moins d’impôt.

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Bien choisir son investissement locatif en résidence gérée

L’investissement dans une résidence de services permet de diversifier son patrimoine sur le long terme. Pour réussir cette opération immobilière, il est recommandé de bien vérifier la localisation du bien et d’analyser en amont les spécificités du marché immobilier (national et local), ainsi que la pression locative.

Investir dans une résidence de services nécessite de collaborer avec un gestionnaire qui s’occupera de toute la gestion locative du bien, et cela via la signature d’un bail commercial présentant toutes les modalités… C’est également ce dernier qui s’occupera de transmettre les loyers aux investisseurs.

Si vous investissez dans une résidence de services, il sera possible de bénéficier de revenus non imposables pendant quelques années. En moyenne, ce type d’investissement rapporte entre 3 % et 4 % par an.

    Bien déclarer pour bien défiscaliser

    Les investisseurs qui souhaitent bénéficier de leur réduction d’impôt doivent déclarer leurs revenus via le formulaire 2042C.

    Dans la partie « Investissements destinés à la location meublée non professionnelle Censi-Bouvard », les investisseurs cochent la case 7 II la première année, et renseignent :

    • L’adresse du logement,
    • Le nom et type de l’établissement
    • La date de début du contrat de bail
    • La date d’achèvement du logement

    Il faut également annexer :

    • une copie du bail
    • une copie de l’acte authentique d’achat

    Attention: En cas d’acquisition d’un bien qui a fait l’objet d’une réhabilitation, il faut joindre les états descriptifs du logement avant et après travaux.

    In fine, pour les exercices suivants, le contribuable investisseur en résidence de services devra renseigner les reports de 1/9 dont il n’a pu bénéficier les années précédentes.

    Résidences de services et plus value immobilière

    Si une plus-value est constatée lors de la revente d’un bien LMNP en résidence de services,  l’investisseur relèvera du régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers.

    Il est possible (comme en immobilier ordinaire) de bénéficier d’un abattement si l’investisseur a détenu le bien durant une certaine durée, voire d’une exonération totale après 30 ans.

    À retenir :

    En investissant dans des résidences de services, vous pouvez bénéficier du statut LMNP et du dispositif Censi-Bouvard sous certaines conditions. Cela permet à l’investisseur de bénéficier:

    • d’une réduction d’impôts de 11 % du montant de l’investissement
    • dans la limite de 300 000€

    Le dispositif Censi-Bouvard vient d’être prolongé. Il est fortement recommandé de se faire conseiller par un expert du secteur des résidences de services ou par un conseiller en gestion de patrimoine. Le professionnel en résidence de services LMNP vérifiera la cohérence du prix proposé par le promoteur avec le marché potentiel. De plus, le professionnel vérifiera la solidité financière de l’exploitant d’une résidence de services et étudiera dans les détails le bail commercial ainsi que toutes ses spécificités juridiques.

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