Investir dans un programme de Déficit Foncier

Le déficit foncier est un mécanisme qui permet aux investisseurs en immobilier d’optimiser leur fiscalité immobilière. Ainsi, au moment de la déclaration des revenus fonciers, il est possible de choisir le régime du micro foncier avec un abattement automatique, ou encore de bénéficier de l’option au réel. Si vous optez pour le réel, vous devrez rester dans ce régime pendant au moins trois ans. Dans cette hypothèse, vous allez pouvoir déduire de nombreuses charges de vos revenus fonciers. Ces frais vous conduiront, le cas échéant, à générer un déficit qui va minorer drastiquement votre revenu imposable (IR). Revue de détail.

L’essentiel

Investir en immobilier par le biais du déficit foncier permet de déduire de ses revenus fonciers les travaux de réhabilitation réalisés quand on investit dans un bien immobilier de rapport. Ce mécanisme permet de réaliser un déficit imputable sur les revenus globaux à hauteur de 10.700 €. Pour les contribuables qui sont soumis à des TMI élevées, cela peut leur permettre de faire des économies d’impôts pouvant culminer à 62,2% des travaux entrepris (45% et prélèvements sociaux de 17,2%).

Qu’est-ce-que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme qui permet aux contribuables Français d’acheter un actif immobilier locatif ancien et de déduire de leurs revenus le montant des travaux pour rénover leur logement de rapport. C’est un dispositif qui permet de défiscaliser tout en améliorant les performances de son logement et donc sa rentabilité sur le temps long.

Ce dispositif vise à favoriser la réhabilitation de logements immobiliers vétustes pour les “relancer” de manière pérenne sur le marché de l’immobilier de rendement. En outre, il permet de donner une seconde naissance aux appartements de centre-ville tout en répondant à la pénurie de logements sur notre territoire.

Pourquoi investir dans l’ancien avec travaux?

Les raisons sont multiples:

• Investir dans un bien ancien permet de l’appréhender physiquement tout de suite
• La configuration des locaux est déjà connue
• Les revenus sont libres et non plafonnés
• L’engagement est court (3 ans)
• Le prix de revient est favorable (avec des réserves, toutefois)

Le déficit foncier: un moyen de profiter des opportunités du marché immobilier avec un professionnel

Les travaux peuvent parfois être une bénédiction pour l’investisseur avisé. En effet, acquérir un bien immobilier de rapport vétuste avec des travaux à réaliser ensuite permet de bénéficier d’une bonne rentabilité subséquente.

Ainsi un appartement bien placé avec travaux peut rapidement devenir une petite pépite car le vendeur du bien immobilier en question aura bien conscience qu’il devra nettement baisser le prix de son bien s’il veut le vendre rapidement.

Fonctionnement du déficit foncier

Pour bénéficier du mécanisme du déficit foncier vous allez devoir:

• Investir dans un bien immobilier ancien
• Réaliser des travaux de rénovation avec des factures
• Vous engager à louer le bien de rapport pendant au moins 3 ans. ( Notons au passage que cette contrainte reste résiduelle si on la compare aux autres dispositifs de défiscalisation.

Que peut-on déduire concrètement pour profiter du déficit foncier?

Les Travaux de rénovation

Attention, tous les travaux entamés dans un logement de rapport ne sont pas déductibles mécaniquement dans le dispositif du déficit foncier. Seuls sont éligibles, ceux qui apportent un élément de confort supérieur à l’existant et qui ne modifient pas  l’immeuble dans son ensemble.

Dès lors, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement d’un logement ne rentrent pas dans le calcul du déficit foncier. C’est le cas si vous souhaitez créer de la surface habitable à un logement. En revanche, vous obtiendrez sans doute une belle plus value à la revente!

Déduire les intérêts d’emprunt

Au réel, vous pouvez déduire presque toutes les charges payées dans l’année, comme les intérêts d’emprunt et l’assurance de prêt. Si vous n’utilisez pas la totalité de vos intérêts d’emprunt, il est également possible de les reporter sur les 10 années suivantes.

Indemnité de rachat de prêt (IRA)

Il est également possible de déduire des revenus fonciers les frais de renégociation de crédit immobilier. L’article 31 du code général des impôts dispose que les dépenses générées en vue de l’acquisition et de la conservation de leur revenu sont bien prises en compte dans le calcul du déficit foncier.

Les dépenses de copropriété

Même si vous facturez une partie des frais au locataire, le reliquat à votre charge peut être déduit de votre revenu foncier.

Les avantages du déficit foncier

Tous les biens immobiliers sont éligibles au dispositif déficit foncier s’ils sont loués non meublés. Le déficit foncier n’est pas un mécanisme pour réduire son impôt directement comme une loi Malraux. En revanche, il permet de limiter le montant des revenus fonciers imposables de l’investisseur.

Ainsi il est possible de “créer” du déficit foncier et de diminuer l’assiette imposable soumis au barème de l’impôt sur le revenu:

• dans la limite d’un plafonnement de 10 700 € sur les revenus globaux
• de reporter ce déficit foncier pendant 10 ans uniquement sur les revenus fonciers imposables des années suivantes.

Plus la TMI Tranche Marginale d’Imposition de l’investisseur sera haute et plus celui-ci aura de revenus fonciers en amont, plus l’avantage fiscal sera patent. En effet, le déficit foncier s’impute en premier lieu sur les revenus fonciers déjà existants.

Les deux étapes du calcul du déficit foncier

Étape 1 pour calculer le déficit foncier

Il faut soustraire en premier lieu les revenus fonciers des charges financières. Si le résultat est négatif, le déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Étape 2 pour calculer le déficit foncier

Ensuite il faut calculer  la fraction du déficit dû aux autres charges imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700€. Si le résultat s’avère positif, vous n’avez pas généré de déficit foncier. En revanche, si le résultat est négatif, il est déductible du revenu global plafonné à 10 700€ par an. L’excédent est imputable sur les revenus des 10 années suivantes.

Le déficit foncier, pour qui ?

Tous les investisseurs en immobilier peuvent avoir recours au mécanisme de déficit foncier. Néanmoins, ce dispositif est plus avantageux pour les contribuables aisés qui ont une tranche marginale d’imposition (TMI) élevée (+ de 30%).

Combiner le Déficit foncier avec d’autres dispositifs

Le mécanisme du déficit foncier peut être utilisé avec d’autres dispositifs de défiscalisation puisqu’il n’est pas “sujet” au plafonnement des niches fiscales.

3 combinaisons possibles

• La Loi Malraux optimisée au déficit foncier donne l’accès à une réduction d’impôts de 30% maximum du montant des travaux engagés, dans la limite de 400 000 € si et seulement si l’investisseur s’engage à louer son bien pendant au moins 9 ans.
• La Loi Pinel optimisée au déficit foncier permet d’économiser jusqu’à 63 000 € sur 12 ans d’impôts sur le revenu
• Les SCPI sont des véhicules d’investissement qui permettent de percevoir des revenus fonciers sans aucune contrainte de gestion. Si le parc immobilier nécessite des travaux de rénovation, les frais engagés peuvent générer un déficit foncier dans la limite de 10 700 €

Cas pratique sur le déficit foncier

Cas pratique 1

• Un investisseur célibataire acquiert en 2021 un logement à but locatif.
• Travaux: 5500 euros
• Revenus fonciers : 2 500 €
• Charges des intérêts et des frais de financement : 2 000 €,
• Autres revenus imposables en 2012 : 38 000 €.

Résolution :

• Déficit foncier de 5 000 € en 2021
• Montant inférieur au plafond des 10 700 €
• Réduction du revenu imposable de 2012: 5 000 €.
• Imposition sur 33 000 €
• Les revenus imposables situés à ce niveau-là sont imposés à 30 %.
• Réduction de l’impôt de 1 500 €
• Il ne paiera pas non plus de prélèvements sociaux (17,2% du bénéfice)

Cas pratique 2

• Un investisseur reçoit en 2020 un revenu foncier de 12.000 euros
• Intérêts d’emprunt: 5.000 euros
• Revenu foncier net 7.000 euros

Résolution :

• Résultat positif: pas de déficit foncier
• Autres charges foncières: 9.000 euros.
• Déficit foncier: 2.000 euros.
• Le déficit foncier est imputable sur le revenu global soit 2.000 euros ( inférieur à 10.700 euros).

Bien déclarer son déficit foncier

Avec l’essor d’internet, calculer un déficit foncier s’effectue automatiquement via la déclaration n° 2044. Le fisc va reporter mécaniquement chaque année le déficit reportable.

Les investisseurs en déficit fonciers qui optent pour la déclaration papier remplissent la déclaration n° 2044 avec le montant de leurs revenus fonciers et les charges.

Il doivent de surcroît remplir la case 450 s’ils ont des déficits provisionnés.

Conclusion sur le déficit foncier

In fine, l’investissement en déficit foncier est un dispositif efficace pour les contribuables qui sont fortement imposés et qui disposent déjà d’un parc locatif conséquent avec des revenus fonciers importants. Plus la TMI est élevée, plus l’avantage fiscal est important. De plus, un bien immobilier bien entretenu va constituer une véritable pépite dans votre patrimoine global qui attirera les acheteurs potentiels lors d’une vente. Toutefois, le déficit foncier est une matière compliquée à appréhender et mieux vaut se faire accompagner par un expert dans ce domaine avant de se lancer dans un tel projet.