Comment défiscaliser grâce au LMNP – LMP ?

Les statuts de LMP et LMNP s’adressent aux investisseurs privés en résidences gérées qui optent pour la location en meublé. Il existe principalement deux statuts pour déclarer ses revenus dans cette hypothèse : le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), lesquels offrent des spécificités fiscales différentes. Le choix entre les deux régimes dépend de certains paramètres, comme la surface du parc locatif de l’investisseur et l’étendue de ses revenus. Toutefois, les deux options permettent à l’investisseur de se constituer un patrimoine immobilier via un cadre fiscal favorable… notamment en investissant dans des résidences de services.

Un contexte “macro” idéal pour investir en Résidences de services

Depuis la crise du covid 19, les Français privilégient le placement dans la pierre qui revêt, pour eux (et plus que jamais) une valeur refuge, décorrélée des marchés financiers devenus trop volatils et donc incertains. Dans un tel contexte, ils plébiscitent de plus en plus les résidences services (résidences étudiantes, résidences seniors, résidences de tourisme. En effet, ces véhicules d’investissement permettent de conjuguer l’espoir d’un rendement substantiel avec des réductions fiscales non négligeables à la clé.

Investir dans une résidence gérée permet également de bénéficier de revenus fonciers définis par avance, d’une gestion locative totalement passive ; et ce en vertu d’un contrat de bail signé avec un exploitant, tout en récupérant -en fonction de la fiscalité choisie- la TVA.

Qu’est-ce que le statut LMNP et LMP ?

Avant toute chose, le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est plus facile d’accès que le statut LMP pour investir dans une résidence de services.

Les spécificités du LMP 

Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), il vous faudra réunir deux conditions, à savoir :

• Les recettes annuelles retirées de l’activité LMP doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile
• Ces recettes doivent dépasser le montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires…).

A contrario, si l’une de ces conditions n’est pas remplie, vous ne pourrez opter que pour le régime du LMNP.

• Le foyer fiscal détermine le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée.
• Le loueur en meublé professionnel n’est pas obligé d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).
• La location peut être saisonnière si l’activité est exercée à titre professionnel et habituel.
• Obligation de déclaration de l’activité auprès du greffe du Tribunal de commerce

Les spécificités du régime LMNP

Vous allez bénéficier du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) quand :

• Votre activité n’est pas considérée comme professionnelle,
• Vos recettes locatives ne dépassent pas 23.000 € / an ou 50 % de vos revenus globaux
• Obligation de déclarer la création de votre activité auprès du greffe du Tribunal de commerce (comme pour le LMP)

Cette déclaration se fait en remplissant un formulaire à transmettre au greffe de la ville du logement meublé. Dès lors, vous obtiendrez un numéro SIRET.

Comment investir en LMNP ?

Vous pouvez investir en LMNP en achetant un logement dans une résidence services :

• Résidences étudiantes
• résidence seniors
• Résidence EHPAD
• Résidence de tourisme
• Résidence d’affaires

Les résidences de services ont le vent en poupe. En effet tout est conçu pour le bien être des locataires. L’évolution des habitudes entraîne des demandes nouvelles spécifiques comme le besoin d’habiter dans un endroit agréable doté d’un ensemble de services du quotidien comme une conciergerie, une blanchisserie, etc… Cette approche « clé en main est en quelque sorte le label des résidences gérées. En effet, elles apportent dans le business model des réponses aux besoins de créer du lien social avec une souplesse des contrats de bail.

Pour l’investisseur, c’est un investissement sans contrainte car c’est l’exploitant de la résidence qui s’occupe de toute la gestion. Par le biais d’un bail commercial, l’exploitant de l’établissement verse des loyers au propriétaire chaque trimestre. Fiscalement, l’investisseur bénéficie du principe des amortissements pour réduire de manière sensible la fiscalité sur les revenus tirés des loyers.

Fiscalité du LMNP : régime micro Bic et régime réel

Les avantages du réel

Comme nous venons de l’évoquer, le régime réel en LMNP permet de déduire amortissements du logement en résidences de services. Cet amortissement résulte d’une fiction comptable (calquée sur la comptabilité d’entreprise) et qui consiste à défalquer chaque année une fraction de la valeur du logement correspondant à une dépréciation naturelle de l’actif dans le temps.

L’administration fiscale permet de déduire un pourcentage du prix d’acquisition de l’immeuble chaque année sur les revenus générés par la location en meublée. Ce qui permet à l’investisseur de réduire de manière significative l’imposition sur les revenus issus de la location meublée, voire de ne supporter aucune fiscalité en fonction du montage de l’opération.

Néanmoins, il n’est pas possible de générer un déficit fiscal à partir de l’amortissement de l’immeuble.

Le confort du micro-BIC

Dans l’hypothèse où vous n’êtes pas trop imposés au titre de l’impôt sur le revenu, mieux vaut opter pour le micro BIC. En effet, vous pourrez éviter plus facilement les erreurs avec des frais de gestion limités. Le micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le total des loyers perçus dans l’année. En revanche, il n’est pas possible de récupérer la TVA.

Quoi qu’il en soit, pas de panique. Il est toujours possible de modifier son régime si vous vous rendez compte que vous êtes trop perdants avec le micro BIC.

Le LMNP : un investissement sécurisé

Absence de gestion du bien LMNP

En investissant dans une résidence de services de type sénior, EHPAD ou de tourisme, vous allez choisir un placement immobilier qui va coupler confort de gestion avec un véhicule d’investissement fiable. Contrairement à un investissement en direct classique, c’est l’exploitant qui s’occupe de tout, de la recherche des locataires, l’exploitation et l’entretien de la résidence, le paiement des loyers à l’investisseur.

Les articles 605 et 606 du code civil

Ces articles disposent des différentes charges d’entretien et de réparations qui sont du ressort de l’exploitant de la résidence de services. Dès lors, le propriétaire investisseur n’aura pas de travaux à financer en cas de dégâts majeurs.

Un rendement solide

Le rendement des résidences de services se situe aux environs entre 4 et 5% en moyenne par an.

Le bail commercial

Le bail commercial est un contrat signé entre l’investisseur et l’exploitant de la résidence. En signant ce bail, l’investisseur bénéficie de nombreux avantages comme l’absence de gestion de ce bien. En effet, le logement va être géré entièrement par l’exploitant de la résidence conformément aux dispositions du bail commercial.

Une revalorisation des loyers est prévue contractuellement tous les ans dans le bail commercial. Ce dernier prévoit le versement des loyers sur toute la durée de la location comprise entre 9 et 12 ans.

Investir en LMNP : trouver le bon partenaire

Mieux vaut se faire accompagner par un professionnel du secteur des résidences de services avant d’investir dans un bien en LMNP. En effet, un bien LMNP répond à des critères parfois différents de l’immobilier classique ne serait-ce qu’avec la conclusion d’un bail commercial avec un exploitant de résidence. Il faut donc obtenir des informations exhaustives sur le logement LMNP qui va correspondre vraiment à ses objectifs patrimoniaux.