Dispositif LMNP – LMP
defiscalisation immobilière

Comment défiscaliser grâce au LMNP – LMP ?

Les statuts de LMP et LMNP s’adressent aux investisseurs privés en résidences gérées qui optent pour la location en meublé. Il existe principalement deux statuts pour déclarer ses revenus dans cette hypothèse : le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), lesquels offrent des spécificités fiscales différentes. Le choix entre les deux régimes dépend de certains paramètres, comme la surface du parc locatif de l’investisseur et l’étendue de ses revenus. Toutefois, les deux options permettent à l’investisseur de se constituer un patrimoine immobilier via un cadre fiscal favorable… notamment en investissant dans des résidences de services.

Un contexte “macro” idéal pour investir en Résidences de services

Depuis la crise du covid 19, les Français privilégient le placement dans la pierre qui revêt, pour eux (et plus que jamais) une valeur refuge, décorrélée des marchés financiers devenus trop volatils et donc incertains. Dans un tel contexte, ils plébiscitent de plus en plus les résidences services (résidences étudiantes, résidences seniors, résidences de tourisme. En effet, ces véhicules d’investissement permettent de conjuguer l’espoir d’un rendement substantiel avec des réductions fiscales non négligeables à la clé.

Investir dans une résidence gérée permet également de bénéficier de revenus fonciers définis par avance, d’une gestion locative totalement passive ; et ce en vertu d’un contrat de bail signé avec un exploitant, tout en récupérant -en fonction de la fiscalité choisie- la TVA.

 

Qu’est-ce que le statut LMNP et LMP ?

Avant toute chose, le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est plus facile d’accès que le statut LMP pour investir dans une résidence de services.

Les spécificités du LMP 

Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), il vous faudra réunir deux conditions, à savoir :

  • Les recettes annuelles retirées de l’activité LMP doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile
  • Ces recettes doivent dépasser le montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires…).

A contrario, si l’une de ces conditions n’est pas remplie, vous ne pourrez opter que pour le régime du LMNP.

  • Le foyer fiscal détermine le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée.
  • Le loueur en meublé professionnel n’est pas obligé d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).
  • La location peut être saisonnière si l’activité est exercée à titre professionnel et habituel.
  • Obligation de déclaration de l’activité auprès du greffe du Tribunal de commerce

Les spécificités du régime LMNP

Vous allez bénéficier du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) quand :

  • Votre activité n’est pas considérée comme professionnelle,
  • Vos recettes locatives ne dépassent pas 23.000 € / an ou 50 % de vos revenus globaux
  • Obligation de déclarer la création de votre activité auprès du greffe du Tribunal de commerce (comme pour le LMP)

    Cette déclaration se fait en remplissant un formulaire à transmettre au greffe de la ville du logement meublé. Dès lors, vous obtiendrez un numéro SIRET.

    Comment investir en LMNP ?

    Vous pouvez investir en LMNP en achetant un logement dans une résidence services :

    Les résidences de services ont le vent en poupe. En effet tout est conçu pour le bien être des locataires. L’évolution des habitudes entraîne des demandes nouvelles spécifiques comme le besoin d’habiter dans un endroit agréable doté d’un ensemble de services du quotidien comme une conciergerie, une blanchisserie, etc… Cette approche « clé en main est en quelque sorte le label des résidences gérées. En effet, elles apportent dans le business model des réponses aux besoins de créer du lien social avec une souplesse des contrats de bail.

    Pour l’investisseur, c’est un investissement sans contrainte car c’est l’exploitant de la résidence qui s’occupe de toute la gestion. Par le biais d’un contrat de bail, le gérant de l’établissement verse des loyers au propriétaire chaque mois. Fiscalement, l’investisseur en LMNP dans une résidence de services a principalement deux grandes options ; le LMNP classique ou opter pour le dispositif Censi-Bouvard.

    investissement immobilier

    LMNP ou Censi-Bouvard : comment choisir ?  

    En choisissant de profiter des avantages du dispositif fiscal Censi-bouvard, l’investisseur devra respecter une durée d’investissement de 9 ans minimum. Pour rappel, le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d’impôts sur le revenu de 11 % hors taxes de la valeur du bien dans la limite d’un investissement immobilier à 300 000 € par an. Cette réduction étant étalée ensuite sur 9 ans. La rentabilité du dispositif peut dans certains cas devenir moins intéressante que le rendement du LMNP classique car, après 9 ans, l’investisseur qui aura opté pour le statut LMNP, continuera à ne pas payer d’impôt sur les revenus fonciers perçus.

    Il faudra également être vigilant en termes d’imposition. Il est plus intéressant de ne pas payer d’impôts lorsqu’ on est dans une tranche à une tranche à 14%, par exemple. Ce gain d’impôt sur une longue période ans en LMNP classique doit être mis en rapport avec les 11% offerts par le Censi-bouvard.

    En outre, le Censi-Bouvard, ne permet pas de bénéficier du système des d’amortissements comme en LMNP classique. Certains contribuables peuvent devenir rapidement imposables quelques années seulement après le début de la location.

    Concrètement, le dispositif Censi-bouvard est adapté aux contribuables qui investissent sur 9 ans et dont la TMI n’excède pas 14%. En revanche, les personnes ayant une TMI très élevée devront plutôt choisir le statut LMNP classique.

    Fiscalité du LMNP : régime micro Bic et régime réel

    Les avantages du réel

    Comme nous venons de l’évoquer, le régime réel en LMNP permet de déduire amortissements du logement en résidences de services. Cet amortissement résulte d’une fiction comptable (calquée sur la comptabilité d’entreprise) et qui consiste à défalquer chaque année une fraction de la valeur du logement correspondant à une dépréciation naturelle de l’actif dans le temps.

    Si l’usure factuelle d’un immeuble reste à démontrer dans la réalité, l’administration fiscale autorise de déduire un pourcentage du prix d’acquisition de l’immeuble chaque année sur les revenus générés par la location en meublée. Ce qui permet à l’investisseur de ne payer aucun impôt supplémentaire pendant de nombreuses années.

    Néanmoins, il n’est pas possible de générer un déficit fiscal à partir de l’amortissement de l’immeuble.

    Le confort du micro-BIC

    Dans l’hypothèse où vous n’êtes pas trop imposés au titre de l’impôt sur le revenu, mieux vaut opter pour le micro BIC. En effet, vous pourrez éviter plus facilement les erreurs avec des frais de gestion limités. Le micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le total des loyers perçus dans l’année. En revanche, il n’est pas possible de récupérer la TVA.

    Quoi qu’il en soit, pas de panique. Il est toujours possible de modifier son régime si vous vous rendez compte que vous êtes trop perdants avec le micro BIC.

    Le LMNP : un investissement sécurisé

    Absence de gestion du bien LMNP

    En investissant dans une résidence de services de type sénior, EHPAD ou de tourisme, vous allez choisir un placement immobilier qui va coupler confort de gestion avec un véhicule d’investissement fiable. Contrairement à un investissement en direct classique, c’est l’exploitant qui s’occupe de tout. De la recherche des locataires jusqu’à la distribution des loyers via le contrat de bail.

    Les articles 605 et 606 du code civil

    Ces articles disposent des différentes charges d’entretien et de réparations qui sont du ressort de l’exploitant de la résidence de services. Dès lors, le propriétaire investisseur n’aura pas de travaux à financer en cas de dégâts majeurs. Ce qui n’est pas le cas si vous investissez dans un bien ancien en solo.

    Un rendement solide

    Le rendement des résidences de services se situe aux environs de 5 % par an.

    Le bail commercial

    Le bail commercial est un contrat signé entre l’investisseur et l’exploitant de la résidence. En signant ce bail, l’investisseur bénéficie de nombreux avantages comme l’absence de gestion de ce bien. En effet, le logement va être géré entièrement par l’exploitant de la résidence et détaillé dans le bail commercial.

    Enfin, une revalorisation des loyers est marquée noire sur blanc et intervient logiquement tous les ans. Le bail commercial assure le versement des loyers sur toute la durée de la location comprise entre 9 et 12 ans.

    Investir en LMNP : trouver le bon partenaire

    Mieux vaut se faire accompagner par un professionnel du secteur des résidences de services avant d’investir dans un bien en LMNP. En effet, un bien LMNP réagit à des critères parfois différents de l’immobilier classique ne serait-ce qu’avec la conclusion d’un bail commercial avec un exploitant de résidence. Il faut donc obtenir des informations exhaustives sur le logement LMNP qui va correspondre vraiment à ses objectifs patrimoniaux

    Consulter un expert de ce marché de niche permet d’aborder tout le spectre technique du bien convoité en identifiant les tendances du marché.

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