Défiscaliser grâce à l’immobilier : les principaux dispositifs pour
Investir dans un bien immobilier locatif permet de bénéficier d’avantages fiscaux. De nombreux dispositifs comme la loi Pinel, le déficit foncier, permettent de bénéficier de la défiscalisation immobilière.
La défiscalisation consiste, la plupart du temps, à investir dans un immeuble locatif afin de bénéficier d’une réduction d’impôts. Cet avantage fiscal accordé par l’État varie en fonction de la nature du bien acheté (ancien ou neuf) et du dispositif choisi.
Le principe de l’investissement immobilier défiscalisant
La défiscalisation immobilière consiste à investir dans un immeuble de rapport au sens large. Une fraction du montant que l’on va investir dans une maison ou un appartement à usage locatif permettra à l’investisseur de déduire une partie de ses impôts. Bien entendu, sous réserve de respecter les conditions imposées par le législateur.
Ces conditions sont les suivantes :
- L’achat d’un bien neuf ou ancien à réhabiliter,
- Une zone géographique précise,
- Le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Les deux principaux objectifs de l’État sont :
- Développer une offre locative dans les zones dites « tendues » du territoire (où l’offre de logements est rare),
- Permettre la rénovation de monuments dits historiques grâce aux fonds apportés par les investisseurs.
Avant d’investir dans un bien immobilier qui permettra une défiscalisation sur le long terme, il est crucial de tenir compte des tendances du marché et d’accroître son patrimoine grâce, dans un premier temps, à l’effet de levier du crédit et, dans un second temps, aux économies d’impôts générées années après années.
Comme pour tout investissement, la taille de l’appartement et son emplacement sont des éléments extrêmement importants à étudier avant de franchir le pas de l’investissement immobilier. Rappelons que se faire accompagner par des professionnels de la gestion patrimonial permettra d’optimiser un investissement en immobilier défiscalisant.
Les avantages du dispositif
Les résidences de services offrent des taux de rendement pouvant intéresser les investisseurs. De plus, compte tenu de l’évolution démographique des populations, certains types de résidences services permettent d’avoir des taux de vacance locative très limités (voire nuls).
Pour finir, en fonction du type de résidences services et des conditions indiquées sur le bail commercial, l’investisseur peut se délester de certaines obligations locatives. L’exploitant s’occupe de la gestion des locataires, de meubler l’appartement, etc. De son côté, l’investisseur perçoit des loyers durant toute la durée du bail (9 ans renouvelables la plupart du temps).
Opter pour le statut LMNP : l’investissement en logement meublé, dans le neuf comme dans l’ancien
En choisissant d’opter pour le statut LMNP, vous pouvez déduire votre déficit foncier, vos différentes charges et imputer les amortissements mobiliers et immobiliers. L’investisseur est considéré par la loi comme un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en fonction notamment du montant des revenus locatifs perçus.
Concrètement, sous 23 000 €, l’investisseur va pouvoir profiter du dispositif LMNP. Il peut donc déduire la totalité de ses charges foncières de ses revenus locatifs. S’il choisit le régime réel, il peut aussi amortir les murs et le mobilier sur le bénéfice d’exploitation.
La plus-value de cession, quant à elle, est soumise au régime de droit commun pour les particuliers (22 ans pour être totalement exonéré de plus-value et 30 ans pour être exonéré des prélèvements sociaux.
Les SCPI fiscales
De nombreux investisseurs optent pour des dispositifs de défiscalisation immobilière via les SCPI. Les SCPI fiscales sont des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui vont vous permettre de souscrire des parts sociales via une société de gestion. Cette dernière investit la collecte dans des immeubles éligibles à des dispositifs de défiscalisation immobilière. Il existe des SCPI fiscales Pinel et des SCPI fiscales Malraux.
Outre l’avantage fiscal, ces SCPI fiscales permettent d’investir sans souci de gestion dans un sous-jacent immobilier tangible. Concrètement, les SCPI fiscales ciblent tout particulièrement les contribuables lourdement imposés.
Il est possible de bénéficier du marché des SCPI avec un investissement minimum oscillant entre 5 000 € et 10 000 €. Un prix nettement inférieur à celui nécessaire pour acquérir un bien en direct.
En outre, une SCPI fiscale, comme une SCPI de rendement, permet de mutualiser le risque entre différents immeubles et différents locataires institutionnels ou particuliers.
La plupart du temps, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt immédiate. En effet, il est souvent possible de défiscaliser dès l’année d’engagement, et ce, même si le bien immobilier n’est pas encore livré.
Nue-propriété
Si vous souhaitez investir en immobilier, il est tout à fait possible d’opter pour le mécanisme de la nue-propriété et de ses avantages fiscaux.
En effet, la nue-propriété s’adresse principalement à des contribuables soumis à une importante pression fiscale et qui n’ont pas besoin de revenus immédiats. Concrètement, le nu-propriétaire acquerra des murs et confiera la jouissance du bien à un institutionnel ou à un bailleur social. La séparation des droits engendre un démembrement temporaire de la propriété.
La période d’usufruit temporaire est généralement comprise entre 5 et 20 ans, en fonction des objectifs du nu-propriétaire et de l’usufruitier. Par ailleurs, l’usufruitier doit conserver la substance du bien tout au long de la durée du démembrement et payer les petites réparations et l’entretien de l’immeuble tout en étant redevable de la taxe foncière.
Concrètement, investir en nue-propriété permet à l’investisseur de :
- Diversifier son patrimoine,
- Préparer des revenus complémentaires à la retraite,
- Ne pas payer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI, car c’est l’usufruitier qui perçoit les revenus.
Acquérir un bien en nue-propriété permet de l’acheter avec une décote d’environ 30 % du prix d’achat initial. Cette réduction est d’ailleurs obtenue en calculant la base des loyers perçus par l’usufruitier tout au long de la durée de démembrement de propriété.
Enfin, si l’investisseur souscrit un prêt immobilier pour acheter en nue-propriété, il pourra déduire les intérêts d’emprunts des revenus fonciers perçus sur ses autres biens.
À la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans payer aucune taxe. Il dispose à nouveau de tous les attributs de sa propriété pleine et entière et peut en disposer comme bon lui semble. Il peut donc conserver le bien en le louant, y habiter ou le vendre à sa guise.
Le déficit foncier
Le déficit foncier est adapté aux ménages qui disposent de revenus fonciers importants et qui sont lourdement taxés.
Le mécanisme du déficit foncier consiste à :
- Imputer les travaux de rénovation d’un bien immobilier,
- Générer des charges qui dépassent les loyers,
- Obtenir un résultat négatif (déficit foncier).
Le déficit est imputable la même année sur le revenu global de l’investisseur dans la limite de 10.700 euros. S’il est supérieur, il est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
L’investissement en loi Malraux
Investir via un dispositif Malraux permet de réduire son impôt sur le revenu en contrepartie de travaux de réhabilitation d’immeubles situés en zone protégée.
Selon l’emplacement du bien, l’avantage fiscal peut être de 22 % ou de 30 %.
Les dépenses prises en compte ne peuvent toutefois pas excéder 400.000 euros sur quatre ans. De plus, le logement devra être loué nu dans les douze mois suivants la fin des travaux en tant que résidence principale, et ce pendant au moins 9 ans.
L’investissement en Denormandie
Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous réalisez un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé. De plus, ce logement doit être situé dans certaines communes fixées par décret.
Cette loi datant de 2019 et toujours d’actualité et vise à inciter les investisseurs privés à acquérir et à rénover des biens anciens situés dans des villes moyennes. Le budget travaux doit dépasser 25 % du coût total de l’opération.
Le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt. Le taux de réduction évoluera sur 12 ans en fonction de l’engagement de durée de location : 6/9/12ans
Cette réduction est accordée si l’acquisition du logement neuf ou en VEFA a lieu dans une zone géographique tendue (zones A/Abis/B1)
Réduction d’impôts en 2023: 10,5%-6 ans, 15%- 9 ans, 17,5%- 12 ans
Réduction d’impôts en 2024: 9%-6 ans, 12%- 9 ans, 14%- 12 ans
C’est la date de signature notaire qui fixe les conditions d’eligibilité
L’investissement est plafonné à 300000€/an. Le plafond de prix au m2 est fixé a 5500 €.
Le logement doit être conforme à la règlement thermique 2012 ou RE2020
Les loyers sont plafonnés en fonction des zones définies (zones A/Abis/B1)