L’immobilier, meilleur allié pour transmettre son patrimoine

Qu’importe le type d’investissement choisi (Pinel, nue-propriété, résidences services dans l’ancien ou le neuf, etc.), l’immobilier est un allié de taille lorsqu’il s’agit d’optimiser sa transmission. Reste à savoir de quelle manière le faire… Il est possible de faire des donations, de recourir à une SCI et d’envisager le démembrement de propriété, etc.

Toutes ces pratiques permettant de réduire son patrimoine impactent parfois drastiquement (et dans le bon sens) sa fiscalité.

Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer juridiquement :

• La pleine propriété d’un bien,
• L’usufruit de ce même bien.

L’usufruitier et le nu-propriétaire ont tous les deux des droits différents sur un même bien : l’usufruiter a le droit d’utiliser le bien et de percevoir les revenus qu’il produit ; tandis que le nu-propriétaire détient la propriété du bien sans pouvoir en jouir. Cette solution permet de faire baisser les coûts d’une donation. En effet, les droits de donation sont calculés sur la valeur de nue-propriété donnée et, à l’extinction de l’usufruit, aucun droit supplémentaire n’est dû.

Ainsi, en gestion de patrimoine, certains parents utilisent la technique du démembrement de propriété en cédant, la plupart du temps, la nue-propriété de leur bien immobilier à leurs enfants.

Dès lors, ils continuent à en percevoir les fruits (les loyers par exemple) jusqu’à leur disparition. Après leur décès, les enfants récupèrent la pleine propriété de l’actif immobilier. Au décès, le ou les nu(s)-propriétaire(s) deviennent donc « entièrement » propriétaires du bien, sans aucun droit de succession à régler à l’administration fiscale. Ils ont désormais les pleins droits pour en faire ce qu’ils en veulent (l’occuper ou le vendre, par exemple).

Le démembrement peut se combiner efficacement avec les donations, avec un abattement de 100 000 € en ligne directe (enfants vivants ou représentés), et ce tous les 15 ans. À noter que les droits, ainsi démembrés, sont indépendants les uns des autres. Pour vendre le bien, en cas de changements de situation familiale ou d’objectifs, il est impératif que les nus-propriétaires et les usufruitiers se mettent d’accord.

Les biens acquis dans des résidences de service avec le statut LMNP (Ehpad, étudiants, seniors, affaires, tourisme, mobility) peuvent aussi faire l’objet d’un démembrement. Le fonctionnement est le même que pour un démembrement en location nue. Là encore, l’usufruitier perçoit les loyers (via le contrat de bail signé avec un exploitant professionnel) et pourra ensuite amortir le bien et les intérêts d’emprunt. Toutefois, il devra honorer, dans le même temps, les taxes et impôts dus ainsi que les frais annexes. De son côté, le nu-propriétaire sera seulement redevable des gros travaux.

Recourir à une SCI pour transmettre son patrimoine

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) permet :

• D’optimiser les donations et sa fiscalité,
• De faciliter la gestion d’un actif immobilier,
• De faire évoluer son patrimoine familial.

Concrètement, une SCI permet de partager des parts sociales plus facilement qu’en indivision.  Autrement dit, si un couple crée une SCI avec ses enfants, ils pourront :

• Céder leurs parts dans la SCI à hauteur de 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans frais supplémentaires,
• Protéger les associés et éviter les conflits ultérieurs entre les enfants.

En créant une SCI pour transmettre son patrimoine, l’avantage principal est donc d’éviter la situation inconfortable de l’indivision. En effet, les successions sont parfois génératrices de conflits et de blocages sans fin. Par le biais d’une SCI, les statuts désignent clairement les droits relatifs à chaque associé.

La donation

Il existe trois catégories de donation en droit français.

​​Les donations entre vifs

Transmettre une partie de son patrimoine revient à effectuer le don irrévocable d’un bien ou d’un droit au profit d’une tiers personne.

Les dons manuels

Le don manuel consiste à transmettre des bien mobiliers (un bien qui peut être déplacé). Il peut s’agir d’un bien corporel (mobilier ou marchandise par exemple), d’un bien incorporel (droits d’auteur, parts sociales par exemple), d’un objet (bijoux, voiture, tableaux), ou d’une somme d’argent. 

La transmission peut se faire la main à la main, par virement ou par écrits. Le don manuel ne peut pas se porter des biens immobiliers, puisque ceux-ci ne peuvent pas être déplacés.

Les donations entre époux

Pour transmettre une partie du patrimoine de son vivant, il est possible d’effectuer des donations entre époux. L’objectif étant de protéger, de son vivant, le conjoint dit « survivant ». Le transfert de propriété aura lieu dès l’édition de l’acte de donation et de façon irrévocable.

Les donations consistent à donner un bien de son vivant pour diminuer les droits de succession. Deux possibilités :

• Les donations en avancement de parts successorales, maintiennent l’égalité entre les héritiers,
• Les donations hors parts successorales avantagent un héritier plus qu’un autre, qu’il soit de la même famille ou non.

En faisant une donation, vous allez bénéficier d’avantages fiscaux. Par exemple, si l’on donne à l’un de ses enfants, il sera possible de bénéficier d’un abattement de 100 000 € rechargeable tous les 15 ans. Chaque parent peut ainsi donner jusqu’à 100 000 € à chacun de ses enfants, et ce, sans aucun droit de succession à régler à l’administration fiscale. 

Autre solution : la donation au dernier des vivants utilisée par les couples mariés qui aura lieu de manière différée, soit après le décès de l’époux donateur.

Bon à savoir : le présent d’usage

Contrairement aux dons manuels, les présents d’usage ne sont pas soumis à une taxation, et ce, quel que soit leur montant. De plus, ils ne sont pas rapportables à la succession – c’est-à-dire que l’on n’en tient pas compte pour déterminer la part d’héritage revenant à chaque héritier.

​​Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, datant des années 80, les présents d’usage sont des « cadeaux n’excédant pas une certaine valeur et qui sont faits à l’occasion de certains événements et conformément à un certain usage».

Par conséquent, le présent d’usage doit respecter certaines conditions pour être qualifié comme tel :

• Le cadeau doit être consenti à l’occasion d’un événement pour lequel il est d’usage d’offrir un cadeau comme un anniversaire, un mariage, les fêtes de fin d’année…
• La valeur du présent doit être peu élevée et s’appréciée en fonction de la fortune du donateur (sinon, ce présent pourrait être requalifié en don).